전세 묵시적 갱신 후 집주인 실거주 주장(소유권 변경시)

안녕하세요!

오늘은 전세 묵시적 갱신 후 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요청하는 경우에 대해서 알아보겠습니다.

 

전세 묵시적 갱신

 

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전세 묵시적 갱신 절차, 대출 연장 필요서류 총정리

 

묵시적 갱신이 되면 발생하는 효과 3가지

1. 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 간주

2. 보증금, 차임도 동일한 조건으로 간주

3. 임대차 존속기간 : 2년

   + 임차인은 임대차 기간을 최대 2년 주장할 수 있고, 언제든지 해지 가능

   + 임차인이 해지하면 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후 효력 발생

 

 

 

결론은 세입자가 집을 비워야 할 의무는 없습니다.

임대차 3법에는 집주인이 실거주 목적일 때 계약 갱신을 거부할 수 있다고 규정하고 있지만, 이미 묵시적 계약 갱신이 된 상태라면 법률상 계약 유지에 해당하여 계약이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없습니다. 

이 경우 세입자가 나가지 않고 버티더라도 명도소송을 제기할 수 없습니다. 

 

묵시적 계약 갱신이라는 것 자체가 자동으로 계약이 연장된 것이므로 집주인과 세입자 간에 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 조건 등에 대한 의견을 나누지 않았다면 계약이 끝난 때에 자동으로 계약이 연장되는 것을 말하기 때문입니다. 계약 갱신이 시작되면 최초 계약과 마찬가지이므로 세입자를 함부로 내보낼 수 없습니다.

 

묵시적갱신 후 소유자가 변경되었을 때 변경된 소유자가 실거주 주장시

이때도 마찬가지로 세입자가 집을 비워야 할 의무는 없습니다. 

 

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 이와 관련하여 는 대법원 판례도 있는데요, 대법원 2011다49523 사건에 따르면 '임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리 의무 일체를 그대로 승계하며...'라고 판결한 바 있습니다. 

 

임대인이 묵시적갱신 해지를 할 수 있는 경우

예외적으로 임대인이 묵시적갱신을 해지할 수 있는 경우도 있는데요, 

- 임대인에게 허락을 구하지 않고 몰래 제3자를 구해 전대를 한 경우

- 부정한 방법으로 계약하였거나 다른 내용으로 이용한 경우

- 고의나 중대한 과실에 의해 주택을 훼손한 사실이 있을 때

위 세 가지의 경우를 예로 들 수 있습니다.

 

 

 

명도소송이란?

명도소송이란 정당한 권리 없이 부동산을 차지하고 있는 임차인을 상대로 부동산을 인도받기 위해 제기하는 소송입니다. 토지, 건축물, 주택 등 계약이 끝난 상황에서 여전히 부동산을 점유하고 있는 임차인에게 인도 받기 위해 행하는 민사소송 방법으로 평균적으로 3~6개월, 법원의 사정에 따라서 1년 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수 있습니다. 

 

 

 

 

덧붙여 묵시적갱신이 되었음에도 보증금이나 월세 등을 올려달라는 요구를 듣게 되는 경우도 있습니다. 이때는 위 내용과 같이 전과 동일한 조건으로 연장된 상태이기 때문에 요구를 받아줘야 할 의무는 없습니다.

 

세입자의 명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 두고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 세입자의 입장에서 퇴거 요구를 받은 상황에서 당황하지 않고 차분하게 대처하시기를 바라는 마음에 오늘의 주제를 다뤄보았습니다. 유익한 정보 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.